房地產稅法出臺不應拖到2017年以後
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全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康
限購這種行政手段是不得已的權宜之計，現在一些地方看到市場有調整、分化行為，已紛紛取消。未來條件具備，對商品房、產權房的限購應統統取消。搞市場經濟，對商品房長期常態化限購沒有道理。
??———全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康
??全國兩會期間，全國政協委員賈康總是被媒體記者團團圍住，尤其是政府工作報告、預算報告發佈之後，記者們追著他詢問報告中各種數字的含義。今年，卸任財車貸利息計算機政部財政科學研究所所長的賈康，帶著自己的一本新書《房地產稅離我們並不遠》上會。無疑，房地產稅是兩會代表委員們熱議的話題之一。
??賈康在書中明確指出，房地產稅開征不是簡單增加一個新稅種，而是要對現在房地產稅制進行重新設計，使之更為科學合理，符合我國市場經濟體制下的現代稅制要求，稅種數量是有增有減的。
??減少大多數老百姓稅收負擔
??房地產稅開征，是否會給百姓帶來新的稅收負擔？賈康的答案是否定的。他說，房地產稅主要是調節高端人群收入狀況，可以讓更多高收入者、富裕者繳納更多稅收，為大多數老百姓減少稅收負擔，在實際運行中具有非常明確“削富濟貧”效果。一方面可以將以往開征的多種間接稅負擔並入房地產稅稅種，減少大多數老百姓的稅收負擔；另一方面，作為直接稅，房地產稅的稅負不能輕易轉嫁給別人。
??我國稅收體制一直都是間接稅比重偏高，而間接稅帶來的稅收負擔，很容易轉移給中低收入人群，所以中低收入群體稅負總體上來看是偏重的。而房地產稅屬於直接稅，可以如願以償地調節到社會收入結構中的高端人群，從而可以置換、替代間接稅收入，減少中低收入人群的稅收負擔、稅收痛苦。
??賈康還認為，房地產稅可以帶來多種正面效應，如可促使我國房地產調控體現應有的“治本”水準並形成長效機制，能夠幫助增加住房市場上購房者對中小戶型的需求。
??房價“崩盤”之說過於悲觀
??此前，上海、重慶開征房地產稅，公眾對房地產市場產生擔憂。賈康表示，房價並不會因為房地產稅局部試點應聲而落，“中國現在實際城鎮化水平還不到40%，以後要一路走高到70%-80%才能相對穩定，房地產保有環節的稅收並不可能改變中心區域不動產價格上揚曲線的大模樣。有瞭房地產稅，才能使得房地產市場減少泡沫，不易頻繁大起大落而造成對社會生活的負面沖擊。”
??去年以來，國內主要城市房價出現波動，多個城市取消此前的“限購”。因此，房價的“大跳水”“崩盤式”全面回落等說法蜂擁而至。“這種認識似乎過於極端化、過於悲觀”，賈康認為，許多城市房價企穩與回落，已表明我國房地產市場在前期一路上漲之後，迎來自身調整與分化，借此正好使相關政策作出適應性調整並更有力度推進制度建設。房地產稅改革會提供一個使之少泡沫、可持續性提升的制度建設配套，可以憑借經濟手段減少空置率，增加中小戶型的比重和遏制肆無忌憚地瘋炒，促使房價趨向沉穩，房產供給結構也得到一定優化。
??賈康說，中國走向國傢治理現代化，必然要建立現代稅制，房地產稅不可或缺，按照財稅配套改革方案時間表的要求，其推出不應拖到2017年以後。
??談立法
??房地產稅很可能城鎮地區先行
??南都：您出《房地產稅離我們並不遠》這本書的初衷是什麼？
??賈康：很看重這個問題對於國傢治理現代化的意義。實際上，中國走向現代國傢治理，必須發展現代社會的一整套制度安排，建立現代稅制不可回避。其他經濟體在提升現代文明的過程中，一個共性問題就是，房地產稅不可或缺，中國也不可能繞開房地產稅這個問題。這本書不是按學術著作行文風格寫作，比較通俗易懂，是想讓社會上關心這個事情的讀者，拿到這本書能看得下去，對一些沒有定論的事情也力圖全面、客觀反映不同觀點，因為關於房地產稅充滿著爭議。
??南都：目前房地產稅立法由哪幾個部門在牽頭起草？
??賈康：按程序應是財政部、國傢稅務總局兩部門為主，通過國務院法制局對接全國人大財經委員會、預算工作委員會，相關部門都要參與。
??南都：您覺得房地產稅什麼時候推出比較合適？
??賈康：中央已經定瞭一個基調，加快房地產稅立法並適時推進改革，這已經把原則上的話說到位瞭。中央政治局審議批準的財稅配套改革方案，要求財稅體制改革2016年基本完成重點工作、任務，房地產稅改革要有個交代。因此，從時間表看，不應拖到2017年全國兩會後，覺得應該力爭在2017年兩會審批通過，然後依法執行。但是不是這樣，還需拭目以待。
??南都：不動產統一登記形成體系的時間表是2018年？
??賈康：不動產登記條例這個月開始實施，到2018年完成是指所有城市、鄉村還有海洋完成登記，城市應會先完成，2017年房地產稅開征的配套條件應該是對得上的。
??南都：房地產稅法出臺後是繼續試點，擴大征收范圍，還是全盤鋪開？
??賈康：我的理解是這個稅法一旦經人大審議通過就要依法執行，很可能城鎮地區先執行，就是國內所有的建成區先執行，農村可能還不具備條件。
??談房價
??開征房地產稅不會讓房價“一落不回”
??南都：您認為今年樓市會企穩，判斷依據是什麼？
??賈康：從去年第四季度一些動態看，有這種可能性。一個是高端，以北京為例，去年十一長假後成交量上升，有些中介開始上調價格，說明信心在上升；低端以溫州為代表，因為溫州幾乎崩盤，但去年下半年特別是到第四季度，均價6萬元左右狂跌到2.2萬元企穩，這意味著探底瞭，調整差不多。兩頭穩住後，其他各線城市、各不同地段就大同小異，或先或後，也都有可能完成這輪樓市調整或分化過程。
??南都：您說房價不會因開征房地產稅而應聲而落、一落不回，怎麼理解？
??賈康：不大可能產生房地產稅一推出，所有地區房價應聲而落、一落不回的作用，房地產稅這個因素不會改變城鎮化過程中房價整體呈上揚曲線的基本模樣，但這條上揚曲線會因房地產稅及其他因素的配合作用，走得平緩些，特別是防抑突然大起大落等負面效應。有些人期待房地產稅開征後房價大幅調低，買得起房，這麼想容易落入誤區，因為如果是低收入階層，合理想法還不應該是去買房，而是對應於國傢政策，享受保障房。
??在房地產市場趨向健康發展過程中，房地產稅是能讓房價相對穩定的各種手段的一個選項，並不是“定海神針”。但不能因為它作為一個稅並不能決定全局，棄而不用。稅收不是萬能的，但建設現代國傢必須有現代稅制，像房地產稅這樣的制度建設，不落實它的改革，是萬萬不能的。
??南都：學者郎咸平說房地產稅打擊不瞭政府想打擊的人，您怎麼看？
??賈康：這有可能說的是政府想打擊炒房的人，但房地產稅推出後，炒房的人賺錢後不會在乎這點稅。這是沒有考慮所有相關因素的連帶關系與綜合效應，才會形成這種房地產稅一定會抑制肆無忌憚的炒房，而政府就是為瞭打擊這些可以明確稱為“投機”的炒房行為。這個稅一旦推出，所有利益相關者的利益預期要有變化：首先，買房自住的人會更多考慮中小戶型，因為這樣可能在未來會減少一些稅收負擔；再者，大批空置房進入市場或租或售，增加有效供給，促進供需平衡；第三，買房做投資、投機的人，要倒手形成回報，也會多吃進中小戶型，出手炒房會更慎重，因為萬一倒不出，每年稅收負擔得自己兜著，原來炒一百套的可能減為四五十套，原來炒十套八套可能改炒三五套，市場上肆無忌憚的炒作力量就會減少，使泡沫減少瞭。這些綜合在一起，怎麼不會壓制那些政府想打擊的過度投機行為、炒房者？
??南都：會不會推高房價？任志強說，房地產稅會轉嫁到買房者身上，讓老百姓受害。
??賈康：如果在轉手賣房或租房時想把稅負加在房價上，不是想加就能加，這個空間不能說絕對沒有，但一般情況下難以形成，因為我國已積累大量空置房，房地產稅開征後還會有許多空置房出售出租，供給一下湧出很多，需求反而會下調，賣主、房東想加價也加不上去。
??談試點
??滬渝房地產稅試點不能說失敗瞭
??南都：上海、重慶房地產稅試點有四年，現在看對房價影響比較小，有人評價兩地改革“稅率比較低，力度比較弱，調節力有限”，您認為試點失敗瞭嗎？
??賈康：不能說失敗瞭。對房地產稅試點效果的評判不能表面化、隻看一時。上海、重慶搞房地產稅試點，最重要任務還不是在當下籌集收入，而意在調節市場，影響人們的住房消費，引導預期，並為省以下財稅體制改革提供配套。兩個試點為住房保有環節的稅收改革，在我國本土取得寶貴經驗，敢為天下先破冰試水。改革時代，我們越來越缺少的就是這種闖勁。
??在上海、重慶率先實行的房地產稅收改革試點具有在千難萬難的改革中試點、破冰意義，既然現在已有種種矛盾、爭議混合在一起，上海、重慶的地方決策層卻知難而進，敢為天下先，他們實際上突破官場“多一事不如少一事”潛規則，這是符合改革精神、改革方向的。如果沒有兩地破冰試水，現在加快房地產稅立法底氣是不足的。先行先試，方案設計要考慮不會引起太大社會震動，力度肯定柔和，意圖是先建框架。上海沒涉及存量，隻涉及增量，重慶更激進些，涉及存量，但隻涉及轄區內幾千套非常容易認定的花園洋房，就是獨立別墅，從最高端開始。兩地試點方案不同，各有千秋。
??南都：房地產稅是治本的長效調控手段？
??賈康：是的。制度建設中建立框架後，會動態推進制度優化，這類制度不會因為領導人的註意力、偏好而改變，值得把它搭好。改革就是解決制度安排問題，稅制改革就是稅收制度安排的優化、攻堅克難，這是一個很典型的“硬骨頭”，但一旦框架建立，能正常運行以後，就是長效機制，關系到現代化國傢治理。
??南都：房地產稅推出後，限購應該取消嗎？
??賈康：限購這種行政手段是不得已的權宜之計，現在一些地方看到市場有調整、分化行為，已紛紛取消。未來條件具備，對商品房、產權房的限購應統統取消。搞市場經濟，對商品房長期常態化限購沒有道理，應該更多靠公平競爭環境中的政策杠桿、制度調節，發揮可持續可預期的優化作用。
??南都：您在書裡說房地產稅也是“土地財政”要素？
??賈康：房地產稅按照它的特點來說，應當成為有成長性重要的地方稅主體稅種之一，美國地方政府主要就靠這個稅過日子。某種意義上說，房地產稅也是靠山吃山靠水吃水，以政府轄區內的土地形成的不動產作為主要的稅收來源，而這種“土地財政”是健康可持續的，所以房地產稅可以矯正我國當前單打一地靠土地出讓金這種“土地財政”裡的短期行為和相關偏頗。
??談難點
??基本住房免征房地產稅減少阻力
??南都：您認為房地產稅開征最大難點在哪？
??賈康：一句話，還是既得利益，總書記多次說“沖破利益固化的藩籬”就是說這些事。
??南都：是不是在官員中此稅推行阻力較大？
??南都：有一部分官員會反對房地產稅，因為他們手中積累一些好房大房，但不一定都是違規違法所得，有各種歷史原因：比如過去分房，傢裡子女多可以多分，有的老幹部傢裡先後分到4套，以後又商品化瞭；又比如很多地方房改後推出所謂的集資建房、改善房，但按行政級別來分配，官越大，房子越大。我覺得官員也要考慮自己的物質利益，所以最實在的還是第一單位扣除，也就是明確扣除第一套房或扣除人均多少平米後征稅，很多官員就可以接受瞭，如果全部征稅，很多官員確實接受不瞭，一個月工資就幾千塊錢，很難過體面的生活。
??南都：您不贊成普遍征收，一再強調要讓社會“吃定心丸”，這個很重要嗎？
??賈康：很重要，這是社會能不能接受的問題，改革方案可行性的大前提問題。我一直強調改革勢在必行，但也一直強調不能照搬美國全面征收的模式，這在中國不具備條件。要讓社會接受，應該調節有支付能力的人，隻針對完全的商品房、產權房的高端，保障房則根本不在內。
??南都：到底怎麼扣除，爭議較大，您贊同哪一種？
??賈康：爭議中的兩種方式各有利弊，技術上在不動產登記信息“一網打盡”情況下也沒有難易度區別，到底選哪個，現在沒有定論，需要充分征求意見，走立法程序定。按照人均多少平方米扣除，執行起來可以精細化，但網上有人以一種假設的情景表達質疑，比如按照人均40平方米來扣除，一傢三口住120平方米的房子不用交稅，這時突然出現不幸事故，孩子在車禍中身亡，父母悲痛欲絕之際，稅務部門卻來敲門征稅，老百姓覺得於情於理不能接受。這給我的啟發是，如果中國隻能選擇調節高端，那麼能不能寬松一點，扣除第一套房子(基本住房)，第二套(改善房)的稅率也可討論能否優惠些，第三套按照標準稅率征收。但也有人認為這樣不公平，因為第一套房有平米之差，不過擁有三四百平米大房子的人，畢竟較少。
??南都：百姓比較關註房地產稅開征後稅負的增加，有觀點認為現在稅負已經很重瞭。
??賈康：讓有大套、多套房子的人來承擔，從稅制來說是合理的，讓先富起來的人、成功人士多為國傢做些貢獻。原來，我們稅制裡大量由中低消費者承擔的間接稅，那時可以用房地產稅置換出來，向有承受能力的人征收直接稅，同時可適當降低整個社會的稅負、特別是中低收入階層的稅收痛苦指數。
??談兩會
??關註預算報告結構數據與新意
??南都：今年兩會您帶來瞭什麼提案？
??賈康：目前為止，有三份提案已定稿：一是《關於在司法改革中力行信息公開、矯治和防抑司法不公的提案》；二是《關於推出短期國債期貨健全國債期貨產品體系的提案》；三是《關於加快環境稅立法過程的提案》。
??南都：您為什麼想到提關於司法體制改革的提案，有什麼建議嗎？
??賈康：司法被稱為社會公平正義的“最後一道屏障”，司法不公對社會公正具有致命破壞作用，但我國現實生活中，司法不公形成錯案冤案，成為社會和諧、穩定的銷蝕劑。我建議構建開放、透明、便民的陽光司法制度，具體包括審判依據、程序和生效法律文書都必須及時公開、並接受公眾質詢，等等；建議中紀委應把巡視組這種有效機制覆蓋司法系統，形成防抑司法不公的震懾機制與有力制約機制，長久制度建設上則可借鑒“廉政公署”經驗使此種機制常態化。
??南都：特別想問問您，作為專業人士，在兩會上拿到預算報告，您會關註什麼內容？
??賈康：會看框架後看特點，看一些連帶關系，政策導向擴張還是收縮，結構上突出什麼重點，具體有什麼新意。主要看數據，從數據才能看出來特點。
??南都：財政部每年花多長時間準備這個預算報告嗎？
??賈康：編制預算報告在我國時間不長，大概小半年時間，但我知道美國聯邦政府花18個月編預算，不惜工本，每次做五年預測和五年預算，我們今年中央級的開始做三年滾動預算。
??南都：您卸任財科所所長後的工作生活。
??賈康：自由度大一些瞭，積極關註自己感興趣的問題。
??南都：關註哪些問題？
??賈康：很多，如宏觀經濟走勢，必要政策調整，財稅改革和其他改革，特別關心經濟學理論創新，積極研討“新供給經濟學”。我們受經濟危機沖擊之後應該理論密切聯系實際作深刻、系統的反思。
??今後房地產稅可能會是啥樣
??(資料來源：賈康新作《房地產稅離我們並不遠》)
??定義
??房地產稅特指在房地產保有環節對房屋征收的稅種，是以房屋為征收對象在房地產保有環節向房屋產權所有人征收的一種財產稅，也是2011年上海、重慶兩地推出房產稅改革試點時所稱的“房產稅”新機制。
??征收
??◎增量還是存量？所謂增量征收還是存量征收，又稱“新房”還是“舊房”征收問題，是以房地產稅改革實施日為節點，改革之前的居民存量住房稱為舊房，之後的增量住房稱為新房。在可以預見很長時期內，可能需要堅持住房保有環節征收隻是調節高端，但應一起覆蓋高端的增量、存量，之後按照住房市場評估值為計稅依據進行征收情況下，逐步擴大到居民存量住房的更大范圍。
??◎高檔住宅還是所有住宅？在可以預見很長時期內應考慮住房保有環節稅收隻是調節高端，之後再由住房市場評估值作為計稅依據征收的情況下，逐步放寬“高端”的具體界限適當擴大征收面。
??◎人均面積還是傢庭擁有房屋套數？這是房地產稅制度設計爭議最多環節之一。房地產稅設計至少在建立初期可能需要放寬一些，即房地產稅當開征不涉及第一套房，第二套房稅率從低，第三套第四套就一絲不茍地征稅。
??計算
??是以市場成交價還是評估價值計算？以不動產的評估值為依據征收是基本的國際經驗，也是未來中國房地產稅的改革方向。
??估價
??房地產由誰來估價？政府部門評估機構主要有三個：住建部為主的房地產評估機構、國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構、國資委所屬的資產評估機構，商業性評估機構組成形式主要是有限責任公司、合夥制等，評估按照政府規定標準收取費用。
??繳納
??我國房地產稅可考慮實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。國外房地產稅很多是采取分次繳納的方式，如智利、丹麥、日本等。我國房地產稅可以實行按年計稅、分次繳納的方法。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-04/07085978662117371593371.shtml
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